Direito Imobiliário12/12/2018

Valor a receber com o cancelamento do contrato imobiliário

O Projeto de Lei 1.220/15 que traz novas determinações a respeito dos valores a serem devolvidos em caso de cancelamento de contrato de compra de imóveis na planta, está prestes a ser sancionado pelo Presidente Temer.

Até então, não existia lei que determinasse o percentual exato que o consumidor perderia das prestações já pagas. Essa inexatidão e falta de clareza da lei, fez com que os Tribunais aplicassem o percentual limite de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção para a construtora/incorporadora, devendo o consumidor receber no mínimo 75% (setenta e cinco por cento) do valor investido.

Com a nova lei, as empresas poderão reter até 25% (vinte e cinco por cento) do valor quitado, entretanto, caso a empresa tenha aderido o sistema de afetação, a retenção poderá a chegar a metade, ou seja, 50% (cinquenta por cento).

Na prática, quando um bem é atingido pela afetação, estará protegido e dará maior garantia aos seus adquirentes, uma vez que, em caso de falência, o imóvel não entrará no patrimônio da empresa, mas estará separado e individualizado aos seus compradores.

A taxa de corretagem cobrada, que gera em torno de 5% a 6% também não será devolvida ao consumidor, ficando também coma empresa.

A devolução dos valores se dará após a conclusão da obra, após 30 dias do “habite-se”, entretanto, caso a empresa não tenha o seu patrimônio afetado o pagamento se dará 180 dias após o cancelamento do contrato.

A nova lei possibilita a desistência formal do contrato no prazo de 07 (sete) dias a contar da assinatura do contrato, caso essa se dê em eventos e feiras.

Caso a construtora atrase a entrega da obra por mais de 06 (seis) meses, deverá pagar multa de 1% (um por cento) ao mês do valor total do imóvel. Nesse caso, o consumidor ainda tem a opção de cancelar o contrato e receber de volta tudo o que pagou, corrigido monetariamente, no prazo de 60 (sessenta) dias.

Essas regras irão viger nos contratos feitos entre consumidor e incorporadora/construtora, bem como nos imóveis já entregues em que a empresa ocupa a posição de financiadora. Para os contratos firmados antes da publicação da nova lei, aplica-se o entendimento anterior, que busca na maioria das vezes a intervenção judicial para solução pacífica.

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Direito de Família28/11/2018

Tudo sobre inventário extrajudicial

O falecimento de um ente querido gera responsabilidades para seus herdeiros, pois, para a transferência formal dos bens exige-se o procedimento de inventário.

A lei exige que a abertura do inventário judicial ou que o envio da declaração do ITCMD à Fazenda (para os casos de inventários extrajudiciais) se dê no prazo de 60 dias, caso contrário a própria Fazenda, responsável pelo recolhimento do imposto ITCMD irá inserir multa sobre o valor do imposto.

O sistema brasileiro dispõe de dois tipos de inventário, o judicial e o extrajudicial.

Há obrigatoriedade em se fazer o inventário judicial quando há herdeiros menores ou incapazes ou se as partes interessadas ainda não entraram em acordo a respeito da partilha. O inventário deverá ser judicial também quando existir testamento, todavia, em alguns Estados como São Paulo, admite-se que inventários com testamento sejam iniciados na Justiça para aprovação do testamento e finalizados pelo Cartório de Notas, responsável por escriturar a partilha.

Em 2007 surgiu o inventário extrajudicial na busca por facilitar e desburocratizar um procedimento antes permitido somente à Justiça e que muitas vezes se arrastava por anos até que fosse registrada a partilha. Assim, permitiu-se que os Cartórios de Notas fizessem a partilha por meio de escritura pública. Segundo a lei específica, são os requisitos do inventário extrajudicial:

  • Herdeiros maiores e capazes. Caso o herdeiro seja emancipado também poderá optar pelo inventário extrajudicial;
  • Acordo entre os herdeiros quando a partilha;
  • Inexistência de testamento;
  • Participação de advogado;

Os interessados pelo inventário extrajudicial poderão optar em fazê-loem qualquer cartório de Notas, em qualquer domicílio, não existe obrigatoriedade de que seja no domicilio do falecido. Entretanto o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis) deverá ser pago de acordo com o percentual estipulado no local dos bens. Veja através do vídeo abaixo, como funciona na prática a entrada no inventário extrajudicial e realização o pagamento de impostos:

Veja também no infográfico abaixo as despesas do inventário extrajudicial:

Dentre os documentos solicitados para a entrada do inventário extrajudicial, estão:

Do falecido

  • Certidão de óbito;
  • Documentos pessoais: CPF, identidade;
  • Certidão de casamento atualizada ou certidão de nascimento atualizada, se solteiro;
  • Certidões negativas de débitos da União, Estado e município;

Dos herdeiros

  • Documentos pessoais: CPF, identidade;
  • Certidão de casamento ou nascimento atualizada;

Dos bens imóveis;

  • Comprovante de propriedade;
  • Certidão da matrícula atualizada;
  • Certidão de ônus reais;
  • Certidão de Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias;
  • Certidão negativa de débitos municipais em relação ao imóvel urbano ou Certidão negativa de débitos federais em relação ao imóvel rural.
  • CCIR para imóveis rurais.

Dos bens móveis

  • Documento de veículos;
  • Extratos bancários;
  • Certidão da Junta Comercial ou do cartório de registro civil de pessoas jurídicas para comprovação de empresas;

Em todo caso, os interessados deverão provar que o falecido não deixou testamento. Para isso, deve ser realizada uma pesquisa junto ao órgão responsável por administrar esse tipo de documento. Veja abaixo a forma de obter a certidão negativa de testamento:

Dentre as vantagens de se fazer o inventário extrajudicial está a rapidez, podendo ser resolvido em dias se o tabelião estiver com todos os documentos em mãos. Peça fundamental para a celeridade é o advogado contratado, que será o responsável pela obtenção de toda a documentação a ser utilizada no procedimento.

Para aqueles que não podem comparecer para assinar os documentos em cartório, poderão fazer procuração pública para que sejam representados. Estando fora do país, este documento será feito através do Consulado, não havendo qualquer prejuízo para a parte.

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Direito de Família25/09/2018

Testamento com cláusulas restritivas

A possibilidade de restringir os bens dos herdeiros necessários.

Um cliente, ao qual quero me referir como Kássio, apresentou o seguinte caso: divorciado e com uma filha de 09 anos de idade, temia morrer e deixar que a herança da menor fosse administrada pela ex-mulher, segundo ele, esbanjadora e com pouca sensatez para os negócios. Será que haveria uma solução legal para proteger sua filha?

No que se refere a sucessão, a legislação brasileira é rígida quanto a divisão dos bens deixados por aqueles que morreram sem deixar testamento. Se você tiver interesse leia os artigos 1829 a 1850 do Código Civil. Neles estipula-se a partilha dos bens de acordo com o regime de casamento adotado.

Por outro lado, a lei dá permissão para o interessado definir a divisão de seus bens através de um testamento, assim, na partilha também será considerada a sua vontade.

No Brasil ainda é tímido o número de testamentos feitos, há certa resistência e o tabu de que é uma prática somente para ricos, todavia, os números vem subindo. Dentre as vantagens do documento estão:

  • Evitar disputas judiciais, deteriorando o relacionamento interfamiliar;
  • Pode beneficiar amigo, cuidador ou instituição, que na partilha sem testamento, não receberiam nada;
  • Proteger o cônjuge sobrevivente com maior porção dos bens;
  • Preservar a empresa, caso o falecido seja empresário, determinando sua gerência;
  • Para casais homossexuais, evitar conflitos do cônjuge sobrevivente com a família do falecido;

Para quem quer fazer um testamento, as alternativas existentes são, o público, o cerrado ou o particular. No vídeo abaixo, são apresentadas as características principais de cada uma das modalidade. Veja!

 

No caso de Kássio, certo é que somente poderá proteger a sua filha através de um testamento, caso contrário a genitora da criança fará toda a administração, podendo gerar prejuízos a menor. Mas até onde Kássio poderá impor os limites? Por todo o tempo de vida da filha? Na integralidade do patrimônio? Poderá nomear um tutor ou administrador?

Antes de mais nada, importante saber que a lei brasileira dá ao interessado a liberdade de dispor, mas para fazê-lo impõe algumas regras.

Dentre as regras mais elementares está a preservação da metade do patrimônio para os herdeiros necessários, representados pelo cônjuge, filhos, netos, pais. Sendo metade desses, resta a outra metade para dispor como quiser.

Isso quer dizer que, a princípio, os bens cabíveis aos herdeiros necessários são “intocáveis”, protegidos de qualquer restrição ou condição. Entretanto, a lei abre uma brecha. Veja o que diz o artigo 1848 do Código Civil:

Art. 1848. Salvo se houver justa causa, declarada em testamento, não pode o testador estabelecer cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima.

No artigo citado se vê a possibilidade de gravar, condicionar, restringir os bens dos herdeiros necessários, que estariam “livres”, desde que, haja um motivo justo.

Dentre as restrições a serem impostas, a lei menciona a inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Veja como se dá o seu uso:

  • Inalienabilidade: impede a alienação do bem, ou seja, não pode vender, trocar, dar em pagamento ou doar. É para o beneficiário usar. Pode ser estipulada por tempo determinado ou durante toda a vida.
  • Impenhorabilidade: resulta na impossibilidade de credores de qualquer natureza penhorarem o bem para satisfação do crédito.
  • Incomunicabilidade: Seu objetivo é permitir que um dos cônjuges tenha exclusividade sobre o bem, por esta razão, é utilizada para casais que estão sob o regime da comunhão universal de bens.

Quando se quer beneficiar terceiros com o testamento, a imposição de cláusulas restritivas é plenamente possível e segura. Entretanto, a questão aqui levantada refere-se a restrição dos bens cabíveis aos herdeiros necessários (cônjuge, filhos, etc), a quem a lei confere o direito à legítima.

Para que o testador restrinja os bens da legítima, deverá descrever no testamento a justa causa, dizendo de forma clara o porquê de estar impondo inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade.

Acontece que nesses casos, a vontade do testador não é absoluta, podendo ser desconsiderada quando for provado em juízo que a justa causa não é tão justa quanto parece, pois, na prática está prejudicando o herdeiro de usufruir do bem.

Em outros casos, os herdeiros podem até requerer o cancelamento da cláusula restritiva alegando prejuízos, mas se não conseguirem provar o efetivo prejuízo, a vontade do testador será mantida. Veja decisão nesse sentido:

J-RS – Apelação Cível AC 70069779361 RS (TJ-RS)
Data de publicação: 29/08/2016
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO DE IMÓVEIS. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE CLÁUSULAS RESTRITIVAS NA MATRÍCULA DE IMÓVEL. CANCELAMENTO DE CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE, INCOMUNICABILIDADE E IMPENHORABILIDADE. INVIABILIDADE NO CASO CONCRETO. É entendimento corrente na doutrina e jurisprudência que a indisponibilidade gravada sobre bens imóveis não é absoluta, havendo possibilidade da relativização quando se tornarem óbice à própria fruição da coisa pelo proprietário. Atende-se, com essa exegese, a função social da propriedade. Entretanto, no caso inexistem elementos que configurem justa causa ao cancelamento do gravame. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70069779361, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 25/08/2016).

Mediante isso, a filha de Kássio poderá ter os bens restringidos, todavia, o testamento deve mostrar com clareza a sua preocupação com a administração dos bens, motivo das cláusulas restritivas. Poderia clausular os bens imóveis impedindo a sua alienabilidade até que a menor alcançasse os 18 anos, enquanto isso, ela receberia os aluguéis para suas despesas. Outra opção seria a nomeação de pessoa de confiança para cuidar do patrimônio da filha.

As peculiaridades de cada caso devem ser estudadas para se chegar a formulação de um testamento que realmente terá efetividade.

Se você se interessa em formular o seu testamento inscreva-se AQUI para a palestra COMO FAZER UM TESTAMENTO (dia 18/10/2018 às 20h Brasil e 7pm EUA).

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Direito Civil27/07/2018

Tudo o que você precisa saber sobre procuração

Muitas pessoas para praticar algum ato na vida civil necessitam de terceiro, a quem concedem poderes através de um documento chamado procuração. Veja as dúvidas mais comuns que surgem sobre esse assunto:

1. O que é procuração?
É o documento através do qual alguém concede poderes a outrem, para em seu nome praticar atos e administrar interesses. Na legislação brasileira esse assunto está regulamentado no Código Civil, artigos 653 a 692. Possui termos que identificam as partes envolvidas, quais sejam:
Mandante/outorgante = aquele que concede os poderes a outra pessoa;
Mandatário/outorgado = pessoa que recebe poderes para praticar atos em nome de outrem.

2. Quais os tipos de procuração existem?
Procuração por instrumento privado: quando o próprio interessado (outorgante) pode redigir a procuração, na qual deverão constar os dados de qualificação civil do(s) outorgante(s) e do(s) outorgado(s), bem como os poderes concedidos. Geralmente se pede o reconhecimento de firma da assinatura.
Procuração por instrumento público: feita através do cartório ou Consulado, fica registrada em livro próprio e é exigida para a realização de vários atos, como, divórcio, casamento, transferência de bens, entre outras.

3. Quem pode fazer uma procuração?
São capazes para fazer a procuração cidadãos brasileiros e estrangeiros, maiores de 18 anos de idade ou emancipados, no gozo dos seus direitos civis. Lembrando que, o cidadão que tem entre 16 e 18 anos incompletos, os analfabetos e aqueles que, por alguma razão, não puderem assinar o nome somente poderão dar procuração por instrumento público.
Os relativamente incapazes assinarão o respectivo termo conjuntamente com o seu assistente legal. O termo será assinado por representante a seu rogo (brasileiro ou estrangeiro) quando o outorgante for analfabeto ou não puder assinar.

4. Uma procuração pode dar poderes para a resolução de mais de um assunto?
Sim. A procuração pode ser específica a um ou mais negócios, bem como, pode ser geral servindo a todos os interesses do outorgante.

5. Prazo de validade
Em regra, se uma procuração não tem prazo de validade expresso, ela será por tempo indeterminado. Acontece que alguns órgãos (estabelecimentos bancários, INSS …) depois de 12 (doze) meses exigem renovação da procuração. A lei também fixa o prazo limite para algumas procurações, como por exemplo: casamento (90 dias), divórcio (30 dias)
Lembrando que ´para se evitar problemas, é recomendado (embora não obrigatório) que a procuração seja feita por prazo determinado.

6. Como cancelar uma procuração?
Através de notificação extrajudicial feita pelo Cartório de Títulos e Documentos ou com o comparecimento das duas partes (outorgante e outorgado) ao cartório exprimindo essa vontade. A parte que detém os poderes não poderá contestar a revogação, exceto, se o documento continha cláusula de irrevogabilidade. Neste caso a revogação dependerá de acordo entre as partes ou decisão judicial. Saliente-se que o cartório responsável pela procuração com poderes irrevogáveis poderá até conceder a revogação, mas, isso dependerá de análise criteriosa.
Caso a procuração tenha sido feita em conjunto (por ex., pelos cônjuges), para ser anulada precisará da participação de ambos.

7. Posso fazer procuração para resolver qualquer interesse?
Em regra sim. Mas as exceções são: testamento, declaração de paternidade, adoção e depoimento pessoal.

8. 2ª Via de procuração
A primeira via da procuração (denominada “traslado de procuração”) será entregue ao outorgante, por ocasião da lavratura do ato. Por tratar-se de documento público, qualquer cidadão poderá solicitar a emissão de uma ou mais certidões daquela procuração (Lei no 12.527/2011, mediante o pagamento dos emolumentos correspondentes. As certidões (segundas vias) serão emitidas com base na via original e eventuais alterações que tenham sofrido.

9. Substabelecimento de procuração
O substabelecimento é transferência total ou parcial pelo outorgado dos poderes que foram concedidos a ele, afim de que alguém lhe substitua. Para que se realize, a procuração original deverá ser apresentada ao cartório ou Consulado. Lembrando que ainda que a procuração seja pública, o substabelecimento poderá se dar mediante instrumento público ou particular.

10. Revogação de procuração com cláusula de irrevogabilidade
A revogação do mandato gravado com a referida cláusula se concretiza através de comum acordo entre as partes, na esfera judicial ou no próprio cartório, neste caso o cartório deverá verificar que a cláusula de irrevogabilidade não foi/é condição de um negócio bilateral ou não foi estipulada no exclusivo interesse do outorgante. Em todos os casos, quando o mandato contiver cláusula de irrevogabilidade e houver revogação, o outorgante deverá pagar perdas e danos.

11.O que é procuração em causa própria?
Trata-se de uma procuração pública de caráter irrevogável que transmite direitos. Geralmente utilizada no setor imobiliário, quando o outorgado recebe poderes para adquirir o imóvel do outorgante. Nessa procuração deverá estar indicado o bem específico alienado, valores, forma de pagamento, se assemelhando muito a um contrato. É irrevogável por ter o objetivo de transferir direitos.

12. A procuração tem validade após a morte?
Em regra, a morte do outorgante extinguirá o mandato. Entretanto, se se tratar de procuração em “causa própria”, com os requisitos desse tipo de procuração atendidos, a morte do outorgante não é suficiente para fazer cessar o mandato.

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Direito de Família18/07/2018

Bens imóveis no regime de comunhão parcial

Antes de se casarem, as pessoas tem a opção de escolher o regime de bens aplicável ao matrimônio. No Brasil existem cinco regimes de bens, sendo o mais usual o da comunhão parcial de bens, quando os bens adquiridos na constância do casamento são considerados comuns a ambos e os existentes anteriormente particulares, pertencentes exclusivamente ao seu titular.

A partir dessa noção, podem surgir dúvidas sobre a aplicabilidade do regime de comunhão parcial na prática. As questões levantadas trazem melhor esclarecimento sobre o regime. Veja:

a) É possível que um cônjuge seja prejudicado se o bem imóvel estiver registrado somente em nome do outro?
Para que ambos os cônjuges tenham direito sobre o imóvel, este deverá ter sido adquirido na constância do casamento. Assim, ainda que registrado em nome de somente um dos cônjuges o outro será coproprietário, ou seja, dono em conjunto, não sofrendo qualquer prejuízo. Entretanto, para aqueles que se casaram fora do país e ainda não registraram o casamento, muita cautela caso o cônjuge venha adquirir um imóvel no Brasil e informe em cartório a partir de certidão de nascimento/ou casamento antiga, ser solteiro ou divorciado.

b) Se um dos cônjuges possuía um imóvel antes de se casar e durante o casamento o vendeu e adquiriu outro do mesmo valor, o outro terá direito à parte do novo imóvel?
Nesse caso o que aconteceu foi a sub-rogação, ou seja, um bem particular (existente antes do casamento) foi substituído por outro, o que não gera qualquer direito para o cônjuge não titular.

c) Caso o bem seja particular e o cônjuge titular resolve vende-lo, será necessário a concordância do outro cônjuge?
A lei trata essa concordância de outorga conjugal, que é necessária em quase todos os regimes de bens para bens que sejam particulares. Os regimes que fogem a essa regra são o regime de separação de bens e da comunhão final nos aquestos. Caso se tratasse de bem comum (adquirido durante o matrimônio), ambos os cônjuges são considerados proprietários e cabe a cada um decidir sobre a alienação, assim, neste caso não haveria outorga conjugal mas uma venda em conjunto.

d) Se o cônjuge alienou seu bem particular (por exemplo, adquirido antes do casamento) sem a concordância do outro cônjuge. O negócio poderá ser desfeito?
Caso não tenha existido a outorga conjugal necessária, a venda é anulável, tendo a parte interessada o prazo de 02 (dois) anos a partir do término da sociedade conjugal para ajuizar a ação judicial competente.

e) Pode haver compra e venda de imóveis entre os cônjuges?
O Código Civil autoriza a negociação entre os cônjuges desde que o bem alienado seja particular, como por exemplo, o bem fruto de herança ou aquele adquirido antes do casamento.

f) Na locação é preciso a concordância do cônjuge não locador?
Caso o imóvel seja comum é interessante que ambos os cônjuges figurem como locadores, entretanto, caso apenas um deles seja o locador, a anuência/concordância do outro é requerida apenas nos contratos com prazo igual ou superior a 10 (dez) anos.

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