Direito Imobiliário

Quando um comprador não mais dispõe de condições de pagar as prestações do contrato de compra e venda de imóvel possui o direito de buscar judicialmente a rescisão do contrato e a devolução das parcelas pagas. A lei não protege àquele que de forma despreocupada e com descaso deixa de pagar as prestações para depois requerer o cancelamento do contrato judicialmente. Por isso, é importante demonstrar que o contexto econômico inicial se modificou e que o comprador não reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações avençadas. Na verdade, em muitos casos a falta de condições para pagar é fruto da má fé da empresa vendedora, que mensalmente cobra parcelas com juros abusivos, fora do combinado inicialmente, onerando o orçamento do comprador. Na prática, havendo o interesse de rescisão do contrato por falta de condições de pagar, a empresa vendedora impõe multa de quase a totalidade do valor pago, condicionando o pagamento do valor que entende devido a prazo extenso. Diante das cláusulas abusivas que tentam anular o direito do comprador receber os valores pagos, o Código de Defesa do Consumidor, Código Civil e tribunais de Justiça esclarecem esse direito. Expresso está no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor que, nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas. Outro artigo, este do Código Civil, a saber 413 CC, diz que a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Sobre o assunto, o Tribunal de Justiça de São Paulo lançou duas súmulas 1 e 2, cuja transcrição seguem na íntegra: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem; Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Julgando casos semelhantes que serviram de base para outros julgamentos, o Superior Tribunal de Justiça fixou como limite de retenção do valor pago o percentual de 25% (vinte e cinco por cento). A mesma Corte Superior através da súmula 543, estipula que ainda que o fim do contrato se dê por culpa exclusiva do comprador, a restituição deve se dar de forma imediata e não de forma parcelada ou após o término da obra, como insistem algumas construtoras. O direito da construtora reter percentual do que foi pago deve-se ao necessário custeio de despesas administrativas, como a publicidade, assessoria “Sati” e outras. Assim, o juiz irá analisar o contrato para definir o percentual a ser retido pela construtora, todavia, como demonstrado, o STJ fixou o limite em 25% (vinte e cinco por cento). Ao receber os valores pagos, o comprador inadimplente deverá receber cada parcela paga devidamente atualizada com os índices de correção monetária. Quanto aos juros, eles incidirão após a distribuição da ação judicial, a partir do momento em que a construtora tomar conhecimento do pedido. Apesar do prazo que se tem para pleitear a devolução das quantias pagas, a inercia é desaconselhável, pois, com o passar do tempo perde-se informações necessárias para a efetividade do direito.